從住建部2016年公布首批127個特色小鎮(zhèn)名單開始，到2018年4月文化和旅游部正式掛牌，文化和旅游的融合推動了全國范圍轟轟烈烈的文旅投資，特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、主題樂園等一批文旅項目的建設(shè)在全國各地全面鋪開。

經(jīng)過一段時間的推進(jìn)，文旅地產(chǎn)的開發(fā)與投資呈現(xiàn)出明顯的特點。

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛成立旗下文化和旅游公司搶灘文旅，至目前，已有過半的百強(qiáng)房企布局，文旅投資的主體呈現(xiàn)多元化；特色小鎮(zhèn)在經(jīng)歷了跑馬圈地、野蠻生長之后，多點開花，向著規(guī)范化、高質(zhì)量方向發(fā)展；與此同時，以文旅綜合體、特色小鎮(zhèn)為代表的文旅項目則越建越大……

本報告旨在通過對近半年文旅地產(chǎn)投資的觀察，從不同層面、不同緯度進(jìn)行剖析，抽絲剝繭，試圖從中呈現(xiàn)一些文旅地產(chǎn)開發(fā)投資的細(xì)微面，及其固有規(guī)律，以供行業(yè)參考。

文旅地產(chǎn)“大時代”

文旅項目的投資和建設(shè)依然是各地方政府極力推進(jìn)的部分。一方面，大力發(fā)展旅游業(yè)上升為國家政策層面的基本方向；另一方面，消費(fèi)升級帶來的旅游經(jīng)濟(jì)成為拉動地方經(jīng)濟(jì)很好的推動力。

從各省份重點項目推進(jìn)計劃上看，各地方政府對于發(fā)展文化旅游業(yè)的決心也可見一斑。據(jù)了解，在已公布的各省級行政單位重點項目計劃中，文旅項目的投資都成為其中重要的板塊。與此同時，個別省份在2019年計劃推進(jìn)的重點文化旅游項目甚至達(dá)上千個，計劃投資總額最高達(dá)3000億元。

事實上，旅游消費(fèi)日漸成為潮流，人們?nèi)粘９ぷ髦嘧非缶竦姆潘珊托撵`平衡。在這個基礎(chǔ)上，目的地旅游也進(jìn)一步促進(jìn)了游客對當(dāng)?shù)爻?、喝、住、娛、購的需求，一些集合全方位消費(fèi)需求的大型文旅項目的投資變得比以往更為平常。

從目前開發(fā)投資情況來看，文旅地產(chǎn)項目的投資建設(shè)主要以特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂園等項目類型為主，在旅游經(jīng)濟(jì)漸成熱門的社會背景下，這些項目大體上滿足了不同層次、不同群體對于旅游消費(fèi)的需求。

2019年1-6月，以特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂園為目的地建設(shè)的文旅地產(chǎn)投資，新簽約、開工項目104個，項目涉及的總投資金額8301.95億元。當(dāng)中，新簽約項目83起，涉及投資金額6507.15億元；新啟動開工項目21個，涉及投資總金額1794.8億元。

從單體項目投資金額上看，文旅項目表現(xiàn)出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。今年1-6月新簽約、開工文旅項目中，單體項目投資金額在50億以下的依然在大多數(shù)，占總投資項目的53.61%；50-100億（含50億）投資金額的項目占比為14.43%。

值得一提的是，這些文旅投資項目中，投資金額在100億以上（含100億）的項目則表現(xiàn)出不斷增長的趨勢，在所有投資項目中占比亦達(dá)到31.96%，多出投資金額區(qū)間在50-100億元文旅項目的一倍有余。

事實上，隱藏在巨量投資額背后的，則是這些文旅項目持續(xù)越建越大的體量。上半年，新建及擬建文旅項目體量在200萬平方米以下的項目占總投資項目的59.21%；200-500萬平方米（含200）為27.63%；500-800萬平方米（含500）項目為3.95%。此外，體量在800萬平方米以上（含800）的文旅項目則達(dá)到9.21%之高。

分主題類型看，特色小鎮(zhèn)和文旅綜合體無論在哪一個體量階段，都有著絕對的數(shù)量支撐。然而，事實上也恰恰是因為特色小鎮(zhèn)、文旅綜合投資金額大、占地面積廣，這一定程度上拉高了文旅地產(chǎn)投資項目的整體體量。

另一方面，建設(shè)體量的增大，也意味著項目的建設(shè)周期被拉長，這要求進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)要做好長時間投入的準(zhǔn)備。上半年新簽約、開工項目中，大部分文旅投資項目的建設(shè)周期在2-5年（含2年）之間，占總投資項目的44.44%。此外，5年以上（含5年）的項目占比也達(dá)到40%，而建設(shè)周期在2年以下的文旅項目為15.56%。

這些文旅項目投資中，也是以特色小鎮(zhèn)和文旅綜合體項目為主。值得一提的是，按此計算，當(dāng)中大部分的文旅項目將在2021-2024年及2024年以后才迎來開業(yè)運(yùn)營。而未來，隨著旅游目的地凝聚消費(fèi)能力的增強(qiáng)，以提供吃、住、游、娛、購全方位服務(wù)為主的文旅項目還在增長，文旅項目也隨之越建越大。

特色小鎮(zhèn)依然是“香餑餑”

從文旅地產(chǎn)新增投資項目類別上看，特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體依然是資本熱衷進(jìn)入的領(lǐng)域。今年1-6月，各地新簽約、開工的特色小鎮(zhèn)數(shù)量為59個，占文旅地產(chǎn)項目簽約及開工數(shù)量的56.73%，在所有項目類別中占比最大。除此以外，簽約及開工特色小鎮(zhèn)項目涉及的投資金額也達(dá)到4192.3億元，占文旅地產(chǎn)投資項目總金額超過50%。

與此同時，資本的熱度也持續(xù)撬動著同樣以大體量、高投入著稱的文旅綜合體項目。觀點指數(shù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，擬建及新建文旅綜合體項目30個，占文旅地產(chǎn)投資項目的28.85%，涉及投資金額3541.95億元，占文旅地產(chǎn)投資項目總金額42.66%。

值得一提的，簽約及開工文旅綜合體項目數(shù)量僅有特色小鎮(zhèn)的一半，但其投資金額卻與特色小鎮(zhèn)相差無幾，這從另一個方面說明，文旅綜合體相比特色小鎮(zhèn)的投入要更大。

特色小鎮(zhèn)風(fēng)行，與政策層面的出臺和支持不無關(guān)系。據(jù)了解，2016年以來，全國層面已批復(fù)第一批127個、第二批276個，共403個國家級特色小鎮(zhèn)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，疊加上地方已創(chuàng)建的省級特色小鎮(zhèn)，其數(shù)量已超過2000個。

事實上，各地方一直把特色小鎮(zhèn)建設(shè)作為加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要一步，因此特色小鎮(zhèn)建設(shè)是各省市重點建設(shè)領(lǐng)域。這在一些地方投資規(guī)劃中也不難看出，其中，河北預(yù)計將投資2000億元，到2022年建設(shè)100個特色小鎮(zhèn)；浙江計劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個特色小鎮(zhèn)；安徽預(yù)計到2021年，要培育和規(guī)劃建設(shè)80個左右省級特色小鎮(zhèn)……

而具體到城市方面，廣東珠海此前發(fā)布規(guī)劃，到2020年計劃完成27個市級小鎮(zhèn)創(chuàng)建，3個國家級特色小城鎮(zhèn)、5個省級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建，成為國家特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建2.0推薦示范城市、國家新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試點示范城市等戰(zhàn)略目標(biāo)。

這些規(guī)劃顯示，未來一段時間特色小鎮(zhèn)將依然成為各省市重點建設(shè)對象。從上半年新簽約、開工項目來看，特色小鎮(zhèn)的投資呈現(xiàn)出多點開花的局面，不僅各個地區(qū)的建設(shè)在如火如荼進(jìn)行，特色小鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)類型也多種多樣。

其中，文化類、康養(yǎng)類、休閑類、產(chǎn)業(yè)類小鎮(zhèn)在投資數(shù)量上均超過了10%。除此以外，航天小鎮(zhèn)、冰雪小鎮(zhèn)、馬術(shù)小鎮(zhèn)、禪修小鎮(zhèn)、研學(xué)小鎮(zhèn)、文創(chuàng)小鎮(zhèn)也隨著消費(fèi)的崛起以及政策的偏向走進(jìn)人們的視野。

值得一提的是，一直以來圍繞特色小鎮(zhèn)建設(shè)問題展開的討論和聲音也不絕于耳。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商打著特色小鎮(zhèn)的旗號跑馬圈地，搞住宅開發(fā)，項目同質(zhì)化問題嚴(yán)重，特色小鎮(zhèn)并無“特色”；另一方面，一部分地方政府為投資建設(shè)特色小鎮(zhèn)不惜大量舉債進(jìn)行投資，這進(jìn)一步加大了特色小鎮(zhèn)建設(shè)的風(fēng)險。

去年8月，發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)制的通知》，進(jìn)一步完善和規(guī)范特色小鎮(zhèn)發(fā)展機(jī)制。通知明確，“住宅用地占比過高、有房地產(chǎn)化傾向的不實小鎮(zhèn)”、“政府綜合債務(wù)率超過100%市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設(shè)的風(fēng)險小鎮(zhèn)”、“特色不鮮明、產(chǎn)鎮(zhèn)不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問題小鎮(zhèn)”等缺乏產(chǎn)業(yè)前景、變形走樣異化小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)都將被列入淘汰名單。

在淘汰整改的風(fēng)潮之下，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國共淘汰整改419個“問題小鎮(zhèn)”。其中，全國運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)淘汰整改34個，省級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建培育名單、市縣區(qū)級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建培育名單、政府創(chuàng)建名單外市場主體自行命名特色小鎮(zhèn)共淘汰整改385個。

無疑，特色小鎮(zhèn)依然是資本熱衷入場的領(lǐng)域，項目業(yè)態(tài)也將更加多樣，但在相關(guān)政策的規(guī)范和約束之下，各地特色小鎮(zhèn)的建設(shè)將步過“野蠻生長”，迎來高質(zhì)量發(fā)展階段。

中西部文旅投資熱

上半年，珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部區(qū)域新簽約、開工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區(qū)幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。

除此以外，從新簽約、開工文旅項目個數(shù)方面，中西部地區(qū)的占比也超過了47%?？傮w而言，相比其他三個區(qū)域，中西部文旅地產(chǎn)的投資和開發(fā)迎來了“難得的春天”。

6月23日，作為中西部文化旅游重點城市之一的重慶，還于第六屆“西旅會”現(xiàn)場集中簽約了上百個文旅綜合項目，涵蓋旅游景區(qū)、旅游綜合體、旅游度假區(qū)以及文旅融合、農(nóng)旅融合等，協(xié)議投資總金額超過四千億。

事實上，一直以來中西部地區(qū)有著更為豐富的旅游觀光資源，而且相對東部沿海城市而言，景觀資源受人類活動影響更小，但受制于基礎(chǔ)設(shè)施和旅游配套的不完善，中西部旅游開發(fā)和投資與東部沿海一直存在差距。

但值得注意的是，近段時間以來的“一帶一路”沿線旅游景點開發(fā)，以及紅色旅游示范點、邊境旅游示范區(qū)等政策的推行，為中西部旅游發(fā)展帶來活力的同時，也進(jìn)一步推動了中西部地區(qū)文旅地產(chǎn)的投資和開發(fā)。

旅游消費(fèi)帶給一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力是巨大的。數(shù)據(jù)顯示，2018年，我國實現(xiàn)的旅游總收入5.97萬億元，同比增長10.5%，全年旅游業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)為9.94萬億元，占GDP總量達(dá)到11.04%。預(yù)計2019年，全國旅游總收入仍將增長9.3%至6.52萬億元。

中西部專項紅利政策的施行，使該地區(qū)文化、旅游經(jīng)濟(jì)活力的釋放變得受人期待。

市場研究機(jī)構(gòu)不久前披露的一組數(shù)據(jù)顯示，2018年，東、中、西三大區(qū)域客源地潛在出游力比例已由此前長期的“7：2：1”格局演變?yōu)椤?.2：2.4：1.4”，中西部地區(qū)旅游發(fā)展與東部地區(qū)的差距正在減弱。數(shù)據(jù)表明，無論是累計潛在出游力還是旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展，各區(qū)域間逐漸呈現(xiàn)出均衡發(fā)展態(tài)勢。

此外，從各省、直轄市的旅游收入對比中，也能看出一些問題所在。據(jù)了解，2018年，各省旅游總收入排名前五省份為廣東、江蘇、山東、四川、浙江，旅游總收入最高的幾個省幾乎集中在了東部沿海地區(qū)。

但另一方面，中西部地區(qū)省份在旅游總收入增長方面卻遠(yuǎn)超過東部地區(qū)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，在旅游總收入增長排名前十的省、直轄市上，80%集中在了中西部地區(qū)。當(dāng)中，中、西部旅游收入增長率分別為25.79%、27.69%，遠(yuǎn)超過東部地區(qū)的9.63%；此外，中、西部旅游人次增長分別為18.62%、22.65%，而東部地區(qū)僅為3.55%。

資本聞風(fēng)而動，一系列利好政策的釋放以及中西部地區(qū)旅游投資環(huán)境的改善，讓一部分以房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的投資主體陸續(xù)入場。以萬達(dá)集團(tuán)為例，自去年11月、12月以總投資金額420億元簽約蘭州、延安萬達(dá)城后，該公司表示將進(jìn)一步在甘肅、四川簽約文旅項目，計劃新增總投資金額超過1200億元。

與此同時，各方資本也在躍躍欲試。相信未來一段時間，隨著中西部旅游產(chǎn)業(yè)配套、設(shè)施的完善，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的崛起，加之全國交通網(wǎng)絡(luò)日漸覆蓋，中西部地區(qū)仍將成為吸引各方資本前往投資的熱土。