最近康樂哥在推送一篇關(guān)于文旅地產(chǎn)的文章在雪球之后，有一位大神回復(fù)到，“文化產(chǎn)業(yè)目前是4萬億，十年之后爭取達(dá)到10萬億;旅游產(chǎn)業(yè)目前是6萬億，十年之后肯定超過10萬億;房地產(chǎn)目前是15萬億，十年之后軟著陸到10萬億;企業(yè)將在30萬億發(fā)展空間中險中求富貴?！?/p>

當(dāng)時，康樂哥就被這位大神的觀點吸引到了，然后繼續(xù)看他的其他回復(fù)，發(fā)現(xiàn)了，這原來是一位對文旅地產(chǎn)以及房企的每一個動作都極其有自己獨特見解的“寶藏男孩”。

他對房地產(chǎn)行業(yè)的思維以及房企的動作理解與世人的邏輯都極其不同，雖然他的觀點都有些偏激，但他會經(jīng)常爆出能令人眼前一眼的觀點，因為他是華僑城的投資者，所以他對文旅地產(chǎn)行業(yè)的理解更是超過大多人。

并且，他跟別人爭吵時，回帖的速度巨快，文字巨多，觀點也巨明確，還沒有錯別字，所以有時候康樂哥會懷疑這位大神是不是AI機器人。

就此，康樂哥挑選幾個這位大神的“另類”觀點，大家來感受下。

房企做汽車是否是個坑?

2019年7月8日在富力將投資新能源汽車的新聞出來后，有人評論說，富力地產(chǎn)要是決定深耕新能源汽車，就立馬將福利刪除其自選股，因為這位投資者認(rèn)為，新能源汽車是無底洞，有多少虧多少。恒大就是例子，自從搞了新能源汽車，股價就沒法看了。

這位大神的回復(fù)是：

恒大許家印、寶能姚振華、碧桂園楊國強、融創(chuàng)孫宏斌都是中國一幫聰明人，投巨資跨行業(yè)多元化延伸產(chǎn)業(yè)鏈，搞工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、搞主題公園、搞文化產(chǎn)業(yè)園、搞現(xiàn)代科技田園。戰(zhàn)略目標(biāo)有兩個，一、為企業(yè)孵化未來第二增長曲線，二、將來趨勢是產(chǎn)業(yè)參與土地資源分配。

“產(chǎn)業(yè)參與與城市土地分配?”之間的關(guān)系，是眾人不理解開發(fā)商對未來的焦慮的原因。

楊國強雖然是農(nóng)民工，照樣玩轉(zhuǎn)高科技機器人，玩轉(zhuǎn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高科技，當(dāng)今社會有錢就具備獲取資源的優(yōu)勢，沒有人才可以高薪挖過來。

投巨資跨專業(yè)搞工業(yè)產(chǎn)業(yè)園和主題公園文化產(chǎn)業(yè)園及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園，新能源汽車是第二產(chǎn)業(yè)、文化旅游是第三產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是第一產(chǎn)業(yè)。

為何開發(fā)商要搞產(chǎn)業(yè)園?實際上是因為未來趨勢是“產(chǎn)業(yè)參與城市土地分配”，以人為本發(fā)展城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，是農(nóng)轉(zhuǎn)非歷程，就業(yè)崗位能帶來人口聚集，能帶來住房增量需求及城市范圍擴張，能夠延續(xù)土地財政稅收。

于是各地政府政策紅利是把有限的土地資源優(yōu)先分配給產(chǎn)業(yè)，誰能帶來就業(yè)崗位就給誰土地補償及現(xiàn)金補償。

以后大部分房產(chǎn)開發(fā)商要么餓死，要么市場激烈競拍被地王套死，你死我活的激烈爭奪市場集中的剩余份額，而同時阿里騰訊華為小米京東方美的格力比亞迪新希望等企業(yè)就能輕而易舉拿到大塊土地，開發(fā)商要么高價到他們手上收購 補償人家產(chǎn)業(yè)，要么合作合資共享資源共同開發(fā) 均分溢價權(quán)益，獲取二手倒賣貨的門檻代價越來越大。

有些開發(fā)商假裝投資產(chǎn)業(yè)，獲取勾地能力，假裝就是欺騙，騙得一時騙不了一世，你當(dāng)?shù)胤秸块T都是傻瓜?沒有真金白銀投入沒有持之以恒運營 欺騙是早晚都得露餡，開發(fā)商既要有勾地能力 又要有產(chǎn)業(yè)園運營能力能做到的才是未來活下去的頭部企業(yè)。

文旅地產(chǎn)沒有IP就一事無成?

在融創(chuàng)無錫、廣州兩座文旅城開業(yè)后，不少人抨擊融創(chuàng)沒有IP，同時這些質(zhì)疑者把痛點引到全國的文旅企業(yè)表示，迪士尼品牌及所謂IP形象強大是客觀事實，還沒到一個層次的影響級別上，煩請長期跟蹤華僑城以及融創(chuàng)的人可以多挖掘挖掘它的不足和不利之處，這樣反而會更清醒認(rèn)識文旅地產(chǎn)的價值并提醒自己。

大神的反擊是：

請不要天天拿迪士尼IP說事，沒有米老鼠形象IP就不能運營主題公園嗎?請搞清楚IP是什么意思

I是吸引核心，P是流量。

主題公園可以是文化IP，也可以是游樂娛樂IP，還可以是商業(yè)場景IP，可以是觀光景區(qū)IP，可以是文藝演藝IP，電影明星和媒體網(wǎng)紅也能塑造IP，關(guān)鍵的不是文化I 而是流量P。

米老鼠是初創(chuàng)動畫，唐老鴨那是大蕭條時代登場的搞笑嬉皮士風(fēng)格的動畫，然后遇上電影在配音秀的突破，取得超預(yù)期的好成績，白雪公主獅子王都是外國的文化IP，是美國主流價值觀，遵循的是弱肉強食剩者為王叢林法則社會形態(tài)，后面塑造的加勒比海盜船長是弘揚盜亦有道的霸權(quán)主義正義聯(lián)盟，某位特靠譜就是現(xiàn)實版的海盜船長文化IP演藝。

而有人反擊大神說：迪士尼的品牌形象本就與老鴨和米鼠相輔相成，崇洋媚外是部分人，華僑城導(dǎo)流還缺少些深入人心讓人不能遺忘的東西，逐漸發(fā)展壯大會有的!

大神的觀點是：迪士尼三個字本身就是超級IP，就憑美國迪士尼長達(dá)百年娛樂品牌就能抓到一大批崇拜者，落后中國歷來是崇洋媚外的，當(dāng)中國那天超過美國后，才能做到文化自信 民族自信 國民自信，韓國雖小但遠(yuǎn)比日本法國自信。

明星八卦緋聞，網(wǎng)絡(luò)粉絲網(wǎng)紅都是塑造形象的核心I，光著腚走一圈就能產(chǎn)生流量P，這就是低俗IP，需要的是眼球注意力爆發(fā)的流量 不是一定非得是高尚文化IP成。流量是IP的重點，可以折現(xiàn)價值利潤。

城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)還有十年景氣周期

以下是大神對中國現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化進程的見解。

中國現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化，還處于歐洲工業(yè)革命后的1898年 美國1938年城鎮(zhèn)化 日本1950年發(fā)展進程，差的遠(yuǎn)。

中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程各地參差不齊，城鎮(zhèn)化移民人口還漂浮不定，以安家立業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來要求只有平均40%，以進城務(wù)工標(biāo)準(zhǔn)來恒量就達(dá)到60%，以年均1%的幅度遞增，城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)就還有十年景氣周期，70%這是城鎮(zhèn)化第二階段，后面就邁入城鎮(zhèn)化第三階段，也就是后工業(yè)時代推動的城鎮(zhèn)化進程，是環(huán)境文明。

城鎮(zhèn)化率超過70%核心城市，高房價就會產(chǎn)生擠出效應(yīng)，縱觀歐美城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史，都出現(xiàn)過一段時期的逆城市化現(xiàn)象，英國稱為疏散戰(zhàn)略，美國稱為郊區(qū)戰(zhàn)略，中國稱為特色小鎮(zhèn)或振興鄉(xiāng)村戰(zhàn)略，既解決城市人口超載負(fù)荷過載問題又減輕各類綜合成本居高不下的問題，既帶動交通裝備制造業(yè) 還撬動了沿線基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。

美國的郊區(qū)戰(zhàn)略主要是推動汽車制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展撬動了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公路橋梁建設(shè)投資。

密集型勞動力隨產(chǎn)業(yè)外遷移民，據(jù)適合自己條件的地方梯度轉(zhuǎn)移，選擇資源優(yōu)勢或成本洼地重新集結(jié)匯聚，能夠承接工業(yè)化進程的地區(qū) 后面就有城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，哪里有就業(yè)崗位哪里就有移民流入 也就有城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)開發(fā)機會，你就可以到那里去買房置業(yè)。

無工不富，就是指國家要想走向富裕就必須走工業(yè)化道路，工業(yè)化需要就勞動力向城市聚集流動，人口膨脹帶來城市各類需求 包括住房需求，有需求就有制造，有制造就能驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展，這就是工業(yè)化推動城鎮(zhèn)化的國家發(fā)展戰(zhàn)略。

日本五六十年代就完成了城鎮(zhèn)化第二階段發(fā)展進程，完成了人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的階段性任務(wù)，由農(nóng)業(yè)國完全轉(zhuǎn)變成工業(yè)國。而中國地域遼闊，農(nóng)業(yè)人口眾多，城鎮(zhèn)化第二階段的發(fā)展進程目標(biāo)就是讓10億農(nóng)民8億進城，農(nóng)民變市民，把農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移到工業(yè)城市務(wù)工，務(wù)農(nóng)變成務(wù)工，這是人家歐美等崛起的國家百年前能走向成功的富國范例。

就拿中國來說，普遍是一個家庭僅有5畝田，人多田少就造成大量勞動力資源窩工浪費，這也是農(nóng)村貧困及國家貧窮的之根源，糧食生產(chǎn)成本居高不下，糧價甚至比高收入的歐美都高，影響到肉蛋禽獸養(yǎng)殖業(yè)及食品產(chǎn)業(yè)鏈成本。人家是一個農(nóng)村家庭的莊園作業(yè)面積可達(dá)幾千畝甚至幾十萬畝，大規(guī)模機械化耕種及工業(yè)化管理 集團化統(tǒng)一采購農(nóng)資 面向全球市場銷售，綜合成本低。

話再說回來，移民流入城市就帶來各種各樣消費需求，包括住房需求，而購房后又推動鋼鐵水泥冶金建材家電廚電燈具家居衛(wèi)浴櫥柜紡織裝飾材料等160多個行業(yè)幾百萬種商品需求的增長，這是國民經(jīng)濟增長的火車頭，也是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，強調(diào)一遍是經(jīng)濟支柱。

土地貴才推動房價高，政府賣地的錢也不是他們吃掉了，而是給城市市民提供各類優(yōu)質(zhì)公共設(shè)施及生活基礎(chǔ)設(shè)施，讓大眾共享優(yōu)質(zhì)的城市資源，是滿足人民對美好生活向往的追求。

城市土地為何比農(nóng)村貴?因為這塊地上有城市優(yōu)質(zhì)資源，而這種資源是錢堆起來的，修條地鐵就幾百億，地方政府掏錢提升城市人居環(huán)境工程，包括交通設(shè)施水電設(shè)施 超市菜場 醫(yī)療醫(yī)院 學(xué)校教育 商圈街區(qū) 文化場館 都是需要巨額投資，錢從哪里來的?不能一邊享受著優(yōu)越城市資源還一邊還抱怨房價高，郊區(qū)農(nóng)村或山溝溝里的房價便宜你咋不去呢?

日本幾十年前就完成了工業(yè)化推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程，巴掌養(yǎng)大的地方不存在大規(guī)模人口流動再聚集，日本房價疲軟表面原因是人口老齡化，真正的原因是地質(zhì)條件帶來的地震海嘯多災(zāi)多難，誰愿意把未來放在一個隨時可能被摧毀的不動產(chǎn)物業(yè)上呢?國際輿論導(dǎo)向是日本沉沒海底日本資本寧愿到海外大規(guī)模置業(yè)圈地投資也不愿意把錢放在不可預(yù)測的地方。

而中國不同，各地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展也不平衡，東部部分沿海發(fā)達(dá)城市達(dá)到60%以上 而中西部還處在30%～50%，還有很大的發(fā)展提升空間，國家目前是重點發(fā)展5大經(jīng)濟圈30個核心城市，人口將很長時間內(nèi)逐步向這類地區(qū)聚集，無產(chǎn)業(yè)支撐的縣鎮(zhèn)鄉(xiāng) 縣級市 地級市將有80%住房淪為建筑垃圾，空巢之地也白送給你，哪里有就業(yè)哪里就有人口聚集，人口聚集膨脹就有住房需求，現(xiàn)在中西部地區(qū)正在承接?xùn)|部沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)剃度轉(zhuǎn)移，走工。

三年河?xùn)|三年河西 房地產(chǎn)興衰是東邊不亮西邊亮

以下是大神對中國未來樓市的看法。

各地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展不平衡，東部部分沿海發(fā)達(dá)城市達(dá)到60%以上，而中西部還處在30%～50%，還有很大的發(fā)展提升空間，國家目前是重點發(fā)展5大經(jīng)濟圈 30個核心城市，人口將很長時間內(nèi)逐步向這類地區(qū)聚集，無產(chǎn)業(yè)支撐的縣鎮(zhèn)鄉(xiāng) 縣級市 地級市將有80%住房淪為建筑垃圾，荒廢空巢之地房價如蔥也白送給你，哪里有就業(yè)哪里就有人口聚集資源匯聚，聚集膨脹就有落地生根安家立業(yè)的住房需求。

現(xiàn)階段中西部地區(qū)正在極力承接?xùn)|部沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)剃度轉(zhuǎn)移，走工業(yè)化富民強市之路，而五大經(jīng)濟圈周邊的衛(wèi)星城也在承接產(chǎn)業(yè)剃度資源，有產(chǎn)業(yè)遷入就有發(fā)展紅包。

你說我扯淡也是對的，現(xiàn)實情況就是如此，不要去聽經(jīng)濟學(xué)著論壇專家忽悠，這二十年都是以房地產(chǎn)泡沫誤導(dǎo)大眾，借用西洋經(jīng)濟理論知識在中國死搬硬套，說句不好聽的看那些留洋西方經(jīng)濟專家的文章 不如看看那些學(xué)西方歷史學(xué)專家的文章，看看歐美日富國論及歐美城市發(fā)展歷史。

現(xiàn)在農(nóng)民工都漂浮在各個城市的棚戶區(qū)或大城市的地下室，這幾億剛需都將是城市未來增量需求。

有些賺錢的就回鄉(xiāng)農(nóng)村做大宅，其實我覺得絕大多數(shù)是鄉(xiāng)情驅(qū)動的衣錦還鄉(xiāng)建筑標(biāo)志，即使老了也不會去住，是占用耕地的建筑垃圾。

省吃儉用卯足勁在縣城買房，也要看看你這里有沒有產(chǎn)業(yè)支撐，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有就業(yè)崗位，就不會有人口聚集城鎮(zhèn)擴張膨脹，這類地區(qū)的房子也就沒有長期上漲趨勢，那就不是資產(chǎn)，而是住房消費。

買房就是家庭資產(chǎn)儲蓄，鈔票對資產(chǎn)來說是長期貶值的，以前家庭年收入就幾十塊錢后面幾百元至幾千元，現(xiàn)在家庭年收入能超過幾萬塊錢，將來的家庭年均收入超過百萬元也是普及現(xiàn)象，房價是短期貴 以后貴不貴自己想想。

移民，是人民追求美好生活向往，那是因為歐美日等發(fā)達(dá)國家早就結(jié)束了工業(yè)化推動的城鎮(zhèn)化第二階段的發(fā)展進程，邁入了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程的第三階段，是依靠城市文明來推動城鎮(zhèn)化發(fā)展，是以人為本的高度文明，是工業(yè)科技文明 生態(tài)環(huán)境文明 生活環(huán)境文明 社會環(huán)境文明 政商體系文明，人往高處走水往低處流 全球財富最終流向這類文明大都市。

城鎮(zhèn)化超過70%的地區(qū)就要騰籠換鳥鳳凰涅槃，由工業(yè)化推動轉(zhuǎn)變成文明推動，人進入城市不僅僅是為了賺錢安家立業(yè)養(yǎng)家糊口 而是享受生活 分享城市優(yōu)質(zhì)資源 是以人為本的美好生活向往。

大家都往北上廣深等發(fā)達(dá)城市擠，是不是這些城市的房價就將暴漲呢?不是的，只能是百年緩慢上漲，因為中國房地產(chǎn)是政府運籌帷幄政策宏觀調(diào)控 市場是計劃經(jīng)濟下的控盤波動，不是西方國家的自由市場經(jīng)濟 任由房價暴漲暴跌推到重來，洋為中用的經(jīng)濟理論也要結(jié)合中國具體現(xiàn)實情況，政策調(diào)控可以讓你房地產(chǎn)成為幾百個相互影響的市場，高漲就政策限購低迷就政策鼓勵，三年河?xùn)|三年河西房地產(chǎn)興衰是東邊不亮西邊亮。

最后，大神認(rèn)為：行業(yè)有興衰周期、產(chǎn)業(yè)有景氣周期、產(chǎn)品有生命周期，與時俱進的房企就能跨越周期。

不要用傳統(tǒng)的眼光去看現(xiàn)在的開發(fā)商

大神認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是多元融合復(fù)雜業(yè)態(tài)，要一家企業(yè)要抓住企業(yè)的重點。

例如，萬科是房產(chǎn)開發(fā)商。萬科，現(xiàn)階段還是房產(chǎn)開發(fā)商，隨著多元業(yè)務(wù)擴展融合，以后肯定不局限于房產(chǎn)制造商，未來是什么得看企業(yè)與時俱進的發(fā)展。郁亮說萬科是農(nóng)民，目前這個比喻很恰當(dāng)，就是在政府手上拿塊土地再種植磚頭水泥 一年后長成商品房 然后再收割銷售，預(yù)收就像農(nóng)產(chǎn)品訂單。

政策調(diào)控是陰晴不定，上午是陽光明媚 下午就暴風(fēng)驟雨，建筑業(yè)農(nóng)民工完全是靠天吃飯，房地產(chǎn)是計劃經(jīng)濟，是政府運籌帷幄 掌控著上下游供需關(guān)系變化，土地釋放是計劃的 區(qū)域市場相對競爭的 銷售是限購限價的 市場波動是受無形之手調(diào)控的 。

招商蛇口是地產(chǎn)開發(fā)商。主要是經(jīng)營土地生意的，近兩年也爭強好勝激進造房子，商品房是土地溢價的變現(xiàn)手段，但企業(yè)還是以城市運營土地生意為主，通過港口工業(yè)園及產(chǎn)業(yè)園更新優(yōu)勢獲得各地規(guī)模廉價土地。

華僑城是環(huán)境開發(fā)商。最初是旅游，后面轉(zhuǎn)變成旅游地產(chǎn)，再到城市規(guī)劃設(shè)計運營，再提升到與地方政府協(xié)作共同創(chuàng)建城市區(qū)域宏觀環(huán)境，這就是華僑城。